Durante décadas, el centro comercial estadounidense fue diseñado alrededor de una fórmula muy concreta: grandes tiendas ancla, decenas de comercios interiores y extensiones de estacionamiento capaces de recibir a miles de compradores durante un sábado de Navidad. El automóvil llevaba al consumidor hasta el mall, se compraba, se comía y después se regresaba a casa.
Ahora, en distintas ciudades de Estados Unidos, una parte de esos terrenos está empezando a responder a otra pregunta: ¿qué pasaría si la gente también pudiera vivir allí?
No todos los malls están desapareciendo. De hecho, los centros comerciales de mejor desempeño continúan atrayendo inversión y compradores. JLL reportó en 2026 que el sector retail atraviesa un período de renovado interés entre inversionistas. El problema se concentra especialmente en propiedades antiguas, grandes tiendas ancla vacías y centros cuya configuración dejó de responder a la forma en que compramos actualmente. CBRE señala que el espacio comercial considerado obsoleto se ha más que triplicado desde finales de 2019 y que los grandes formatos, particularmente los supermalls regionales, representan cerca del 40% de ese inventario.
Al mismo tiempo, muchas de las ciudades donde existen esos centros comerciales necesitan más viviendas. La combinación ha convertido terrenos que alguna vez estuvieron dedicados casi exclusivamente al consumo en candidatos para una nueva generación de proyectos inmobiliarios.
La expresión correcta, sin embargo, no siempre es “convertir el mall en apartamentos”. En muchos proyectos no se está tomando un antiguo local de Macy’s y dividiéndolo en pequeños departamentos. Con frecuencia se demuelen edificios vacíos, se aprovechan estacionamientos enormes y se reorganiza toda la propiedad para crear un desarrollo de uso mixto con residencias, tiendas, restaurantes, áreas verdes, oficinas y espacios de entretenimiento. Ese matiz ayuda a comprender por qué esta tendencia puede modificar mucho más que la apariencia de un centro comercial.
El estacionamiento del mall puede convertirse en un nuevo vecindario
Los antiguos centros comerciales tienen algo que resulta extraordinariamente atractivo para un desarrollador: tierra. Muchos fueron construidos en parcelas de decenas de acres, rodeados por superficies de estacionamiento que hoy pueden permanecer parcialmente vacías durante buena parte de la semana. Además, suelen encontrarse cerca de avenidas principales, autopistas, transporte y zonas residenciales consolidadas. Eso permite añadir vivienda sin necesariamente empezar desde cero en áreas completamente nuevas.
Un caso particularmente cercano se está desarrollando en el sur de Miami-Dade. El antiguo Southland Mall, en Cutler Bay, está siendo transformado en Southplace City Center, un proyecto de aproximadamente $1.5 mil millones. La primera fase residencial, The Current at City Center, contempla 350 apartamentos y 24,000 pies cuadrados de comercio a nivel de calle. El plan general proyecta alrededor de 5,000 apartamentos y condominios, además de otros usos, durante un desarrollo estimado en varias fases.
El proyecto ilustra perfectamente el nuevo modelo. La idea no es sustituir una tienda por un edificio residencial aislado, sino transformar un destino de compras en un lugar donde alguien pueda vivir, comer, trabajar y utilizar servicios cotidianos sin depender exclusivamente de una visita ocasional al mall.
La misma transformación se está observando en otras partes de Florida. En Oviedo Mall, cerca de Orlando, los propietarios avanzan con un proyecto de aproximadamente 700 apartamentos. La primera fase ocupará un terreno de 15 acres donde anteriormente se encontraba Macy’s y donde se aprobaron hasta 400 unidades residenciales. El director de desarrollo del proyecto resumió la lógica con cuatro verbos: comer, dormir, trabajar y jugar.
En el sur de Florida, la escala de lo que se proyecta es aún mayor. Una revisión de desarrollos publicada en julio de 2026 encontró más de media docena de centros comerciales de Miami-Dade, Broward y Palm Beach con propuestas para incorporar miles de viviendas junto a restaurantes, oficinas, hoteles, comercio y entretenimiento.
Incluso Doral está estudiando formalmente cómo facilitar este tipo de transformación. En 2026, la ciudad consideró la creación de una nueva categoría de uso de suelo denominada Mall Mixed Use, diseñada para permitir oportunidades residenciales dentro de grandes propiedades de centros comerciales regionales de 15 acres o más. Lo que antes era una excepción empieza así a entrar también en el lenguaje de planificación urbana.
Por qué esta transformación puede cambiar el valor de todo lo que está alrededor
Para quienes trabajan en real estate, la importancia de estos proyectos no termina dentro de los límites del antiguo centro comercial. Cuando una propiedad de decenas de acres pasa de recibir compradores algunas horas al día a incorporar cientos o miles de residentes permanentes, cambia la dinámica económica del área.
Aparecen nuevos clientes para restaurantes y comercios. Puede aumentar la necesidad de escuelas, servicios médicos, transporte y espacios públicos. Se modifica el flujo vehicular y también puede aumentar la demanda por propiedades próximas.
Eso no significa automáticamente que todos los valores inmobiliarios cercanos subirán. Cada proyecto depende de su ubicación, densidad, infraestructura, calidad del desarrollo y respuesta de la comunidad. Pero para un Realtor, conocer estos planes con varios años de anticipación puede resultar tan importante como conocer las comparables actuales de una propiedad.
También cambia el concepto de suburbio. Muchos malls estadounidenses fueron construidos como grandes islas comerciales rodeadas de estacionamiento. La nueva tendencia intenta fragmentar esos superblocks e introducir calles, aceras, plazas y espacios que puedan recorrerse a pie. Un análisis publicado por la Commercial Real Estate Development Association sobre la transformación de antiguos malls advierte que los proyectos más sólidos son aquellos que se plantean como desarrollos cívicos y urbanos completos, no simplemente como una manera de recolocar locales comerciales.
Aquí aparece una de las contradicciones más interesantes del proceso. El centro comercial suburbano fue creado en buena medida para separar las compras de la vivienda. Setenta años después, el mercado está intentando volver a unirlas.
La vivienda aporta además algo que los retailers valoran: clientes recurrentes. Una persona que vive encima o a pocos pasos de una cafetería, supermercado, gimnasio o restaurante no necesita planificar una visita al mall. Forma parte de la demanda cotidiana del lugar.
Por eso muchos proyectos conservan una parte del retail exitoso y eliminan o reconvierten únicamente las áreas que dejaron de funcionar. La meta no necesariamente es matar el centro comercial, sino darle otra fuente de actividad. Hay obstáculos importantes.
Los terrenos de los malls pueden tener múltiples propietarios. Una tienda ancla puede controlar su edificio y parte del estacionamiento. Contratos firmados hace décadas pueden limitar lo que se puede construir. Las municipalidades deben revisar densidad, tráfico, agua, alcantarillado y zonificación. Y construir miles de viviendas implica inversiones que pueden alcanzar cientos de millones o incluso miles de millones de dólares. Por eso algunos proyectos anunciados tardan años en materializarse.
También hay que diferenciar esta tendencia del llamado adaptive reuse de oficinas. Convertir directamente un edificio comercial cerrado en apartamentos puede ser técnicamente complejo debido a la profundidad de las plantas, falta de ventanas, instalaciones eléctricas y sistemas de plomería. En los malls, con frecuencia el activo más importante no es el edificio existente: es el terreno debajo y alrededor de él.
Para los compradores de vivienda esto abre otra conversación. Vivir en uno de estos nuevos desarrollos puede significar acceder caminando a restaurantes, tiendas, entretenimiento y servicios, algo poco común en muchos suburbios estadounidenses. A cambio, también pueden existir mayor densidad, tráfico y costos asociados con proyectos nuevos.
Para inversionistas y Realtors, el mapa necesita ampliarse. Un centro comercial parcialmente vacío ya no necesariamente representa una señal de deterioro permanente. Puede ser el terreno donde se está planificando el próximo distrito residencial de la ciudad.
Estados Unidos no está simplemente reemplazando tiendas por apartamentos. Está reconsiderando qué hacer con una enorme cantidad de terreno construido para una forma de consumo que cambió.
Algunos malls seguirán siendo malls. Los más fuertes probablemente continuarán modernizándose y atrayendo marcas, entretenimiento y restaurantes. Otros desaparecerán. Y un tercer grupo está tomando un camino distinto: convertirse en pequeñas ciudades dentro de la ciudad. Florida ofrece varios ejemplos de esa transición, desde Cutler Bay hasta Oviedo y los proyectos que se estudian en otras zonas del sur del estado.
Para el sector inmobiliario, observar estos desarrollos desde ahora resulta importante porque una de las próximas grandes oportunidades residenciales puede estar exactamente donde durante décadas solo vimos estacionamientos.
- De centros comerciales a viviendas: por qué Estados Unidos está construyendo apartamentos donde antes había malls - octubre 7, 2026
- El hogar como refugio emocional: qué buscan hoy las familias al mudarse - septiembre 20, 2026
- Cómo usar una propiedad para crear patrimonio generacional en EE. UU. - septiembre 9, 2026
